导言
2021年6月10日，北京发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》（以下《指导意见》），提出以《北京城市总体规划（2016年-2035年）》为统领，统筹推进城市更新，进一步完善城市功能、改善人居环境、传承历史文化、促进绿色低碳、激发城市活力，促进首都经济社会可持续发展，努力建设国际一流的和谐宜居之都。
北京城市更新政策的发布的背景明晰：2020年10月发布的《国民经济和社会发展“十四五”规划和2035远景目标建议》、2020年12月的中央经济工作会议，以及2021年初两会政府工作报告等，在关于“十四五”时期主要目标任务中均提出“实施城市更新”行动。
《指导意见》关于城市更新的内容基本涵盖、延续近几年发布及实施的《北京城市总体规划（2016年-2035年）》《建设项目规划使用性质正面和负面清单》《关于加强市属国企土地管理和统筹利用实施意见》《北京经济技术经开区关于城市更新产业升级的若干措施（试行）》《2021年北京市老旧小区综合整治工作方案》等多部门、多层级政策措施的核心内容。
《指导意见》包括总体要求、强化规划引领、主要更新方式、组织实施、配套政策、保障措施六个部分。内容充分体现了实施有机更新，通过城市更新提升居民生活品质与城市面貌，助推北京产业结构优化升级的特点。
1
城市圈层不同，更新任务不同
“强化规划引领”提出按圈层实施不同区域差异化更新的“圈层引导”思路，以及以街区为单元实施城市更新的“街区引导”思路。
强化规划引领——圈层引导
来源：《北京城市总体规划（2016年-2035年）》
街区引导将以街区为单元实施城市更新，依据街区控制性详细规划，科学编制更新地区规划综合实施方案和更新项目实施方案。（首都功能核心区、北京副中心的控制性详细规划（街区层面）（2018年—2035年）已分别发布。）
2
城市更新对象多样，将成为提升城市生活品质、助力产业升级的平台
“主要更新方式”明确更新对象领域，即老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房（院落）更新、其他类型等六大类型。并针对不同类型提出不同的改建、改造、更新内容与方向。
老旧小区改造被列为首条城市更新方式，强调补充便民商业、养老服务等公共服务设施、增加停车场等便民设施。结合《2021年北京市老旧小区综合整治工作方案》的落地，老旧小区改造将从2021年起更广泛的切实落地。
提出明确老旧厂房改造利用业态准入标准，优先发展智能制造、科技创新、文化等产业。实施“三鼓励”原则：①鼓励利用老旧厂房发展新型基础设施、现代服务业等国家和本市支持的产业业态；②鼓励利用老旧厂房补充公共服务设施；③鼓励老工业厂区通过更新改造或用地置换的方式实施规划，增加道路、绿地、广场、应急避难场所等设施。并且根据圈层引导，提出五环路以内和城市副中心的老旧厂房可根据规划和实际需要，补齐城市短板，引入符合要求的产业项目；五环路以外其他区域老旧厂房原则上用于发展高端制造业。这反映了城市更新不仅是北京更新城市面貌、提高城市生活品质的举措，更是引入和发展北京支持产业、助力各区域产业升级的机遇
3
实施措施灵活：建筑空间功能可复合利用、土地价款可分期补缴、经营权可让渡、建设用地使用权及其地上建筑物所有权等可抵押融资
在配套政策部分，针对城市更新中土地与物业的用途、权属、收益分配等复杂繁琐的特点，从规划、土地、资金等方面提出了应对政策。
规划政策上，《指导意见》提出，城市更新项目可适当增加建筑规模，并且老旧小区配套用房、商业及商务办公建筑，其建筑空间功能可复合利用和合理转换。这是此次《指导意见》的一个亮点。
《指导意见》配套政策规划政策：
1
对于符合规划使用性质正面清单，保障居民基本生活、补齐城市短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。增加的建筑规模不计入街区管控总规模，由各区单独备案统计。
2
经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，老旧小区现状公共服务设施配套用房可根据实际需求用于市政公用、商业、养老、文化、体育、教育等符合规划使用性质正面清单规定的用途
3
在满足相关规范的前提下，可在商业、商务办公建筑内安排文化、体育、教育、医疗、社会福利等功能
4
在符合规划使用性质正面清单，确保结构和消防安全的前提下，地下空间平时可综合用于市政公用、交通、公共服务、商业、仓储等用途，战时兼顾人民防空需要。
5
在按照《北京市居住公共服务设施配置指标》等技术规范进行核算的基础上，满足消防等安全要求并征询相关权利人意见后，部分地块的绿地率、建筑密度、建筑退界和间距、机动车出入口等可按不低于现状水平控制。
《指导意见》中土地政策涉及7个方面，包括土地使用权取得、5年过渡期、分缴土地价款、土地年租金评审、土地使用权转让或出租、所有权抵押融资等内容。
《指导意见》配套政策土地政策：
1
更新项目可依法以划拨、出让、租赁、作价出资（入股）等方式办理用地手续。代建公共服务设施产权移交政府有关部门或单位的，以划拨方式办理用地手续。经营性设施以协议或其他有偿使用方式办理用地手续。
2
在符合规划且不改变用地主体的条件下，更新项目发展国家及本市支持的新产业、新业态的，由相关行业主管部门提供证明文件，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策过渡期以5年为限，5年期满或转让需办理用地手续的，可按新用途、新权利类型，以协议方式办理用地手续。
3
用地性质调整需补缴土地价款的，可分期缴纳首次缴纳比例不低于50%，分期缴纳的*长期限不超过1年
4
更新项目采取租赁方式办理用地手续的，土地租金实行年租制，年租金根据有关地价评审规程核定。租赁期满后，可以续租，也可以协议方式办理用地手续。
5
更新项目不动产登记按照《不动产登记暂行条例》及相关规定办理。
6
经营性服务设施可按所有权和经营权相分离的方式，经业主同意和区政府认定后，将经营权让渡给相关专业机构。
7
在不改变更新项目实施方案确定的使用功能前提下，经营性服务设施建设用地使用权可依法转让或出租，也可以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权等进行抵押融资。抵押权实现后，应保障原有经营活动持续稳定，确保土地不闲置、土地用途不改变、利益相关人权益不受损。
资金配套政策，明确城市更新所需经费涉及政府投资的主要由区级财政承担，并鼓励市场主体投入资金、鼓励金融机构创新金融产品，这将有效拓展城市更新的资金筹集来源
《指导意见》配套政策资金政策：
1
城市更新所需经费涉及政府投资的主要由区级财政承担，各区政府应统筹市级相关补助资金支持本区更新项目。
2
对老旧小区改造、危旧楼房改建、首都功能核心区平房（院落）申请式退租和修缮等更新项目，市级财政按照有关政策给予支持。
3
对老旧小区市政管线改造、老旧厂房改造等符合条件的更新项目，市政府固定资产投资可按照相应比例给予支持。
4
鼓励市场主体投入资金参与城市更新；鼓励不动产产权人自筹资金用于更新改造；鼓励金融机构创新金融产品，支持城市更新。
城市更新是城市发展到一定阶段所必然经历的再开发过程。2009年深圳率先发布《城市更新（实施）办法》，2015年《广州市城市更新办法》《上海市城市更新（实施）办法》发布，北京此次首次发布城市更新为主题的指导意见。但四个一线城市推动三旧（旧城、旧村、旧厂）改造、棚户区和老旧小区改造皆由来已久，各自形成了不同的政策体系和实战经验。北京此次出台的政策，覆盖面广，更加强调完善城市功能、改善人居环境、优化产业结构，将指导北京城市更新更加系统化发展。
我司多年来参与数十个城市、多种类型的城市更新项目，积累了丰富的城市更新服务经验。可提供城市更新全程服务，包括投前市场与政策研究、投资可行性研究、土地与物业价值评估、产业规划、产品策划、投后管理、投资退出方案等板块，为各级政府、国央企、投资机构、开发商等各种城市更新参与主体提供解决方案。
点击文末“阅读原文”可详细阅读《指导意见》。
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- 城市更新：《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》解读
