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?买二手房莫忘折旧率-房龄影响价值目前在二手房交易中，人们普遍重视房屋的位置、使用性和价格，但是价格中一项很重要的因素却被市场所忽略了，那就是“房屋折旧率”。其实并非购房者真的不重视，而是市场将其隐藏了起来，迫使购房者忽略了这个问题。信一天公司市场研究人士认为：由于目前二手房供求关系严重失衡，需求量远远大于供给量，有时往往一套房同时被几个购房者看中，使其价格不但不可能下降，反而向上抬升。此时，诸如“房屋折旧率”等一些评估房价的技术因素已经被忽略了。如果按照成熟的二手房市场条件进行评估的话，要评估一套二手房应该通过综合的技术手段来判断其真正价值，因此就免不了要考虑房屋折旧率问题。忽视房屋折旧率对买方不公平事实上忽视房屋折旧率，对购买者而言显然不公平，大家都知道房屋都是有一定的使用年限的，况且土地使用权也是有年限的，通常情况下**长只有70年。如果一套房已经居住了10年，后来者只有60年的土地使用权，加上每年2%的折旧率，如果按相当于新房的价格买入，甚至还增加了**部分的差额，购房者显然很吃亏。同时，专业人士指出：忽视二手房屋折旧率，对二手房市场规范发展也十分不利。因此，信一天公司提醒广大消费者，购买二手房时**好坚持计算房屋折旧率。据信一天公司调查显示：目前二手房市场忽视房屋折旧率问题表现**为突出的就是已购公房交易。由于已购公房面积比较小，地理位置佳、总价低，很受购房者欢迎。加上需求又远大于供给，因此在实际交易中，有时某套二手房的成交单价甚至与周边的商品房不相上下，房屋折旧率基本不被房主考虑。如何计算房屋折旧率专业人士指出：二手房交易中买卖双方争议**大的问题就是价格问题。卖方希望卖的越高越好，总喜欢拿同地区商品房的房价来比较，开价与商品房差不多;而买方总希望越便宜越好，于是将目光集中在“折旧”问题上，结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊，要么无法成交，要么购房者放弃“折旧”因素，宁愿吃哑巴亏。其实，二手房估价测算应根据实际情况具体分析，一般有几方面的因素可供参考：房屋因素折旧。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率2%。另外，旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”小厅、小厨、小卫套型减价10%。此外，楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例，2层和5层为基准价，1层和6层减价3%，7层减价5%，3层和4层加价3%，若是楼顶则减价5%;房间如无朝南门窗减价5%。环境因素折旧。环境因素既有自然的，也有社会的;既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别减价5%，位于省、市重点中**区的加价15%等等。
全部3个回答>房屋折旧率怎么计算？
144****8690 | 2018-11-14 21:55:20
已有5个回答
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148****1882
折旧费用的计算，税法有相关规定，**好是按照税法要求进行计算
查看全文↓ 2018-11-14 21:56:21
房屋折旧年限为20年，每月折旧计算为
每月折旧＝固定资产原值×（1-残值率）/20/12
年折旧率=(1-预计净残值)/20*100%
其中，对残值率的规定为:内资企业为5％，外资企业为10％
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137****4141
房屋折旧年限为20年，每月折旧计算为：
查看全文↓ 2018-11-14 21:56:03
每月折旧＝固定资产原值×（1-残值率）/20/12
年折旧率=(1-预计净残值)/20*100%
其中，对残值率的规定为:内资企业为5％，外资企业为10％ -
148****2570
房屋折旧是由于物理因素、功能因素或经济因素所造成的物业价值损耗。
查看全文↓ 2018-11-14 21:55:56
房屋折旧费的计算方法在《国营企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。其计算公式为：
消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为：
旧房价格=造价-年折旧费乘以已使用年数
当然，确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。
确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。 -
153****1898
房产折旧率计算
查看全文↓ 2018-11-14 21:55:43
目前在二手房交易中，人们普遍重视房屋的位置、使用性和价格，但是价格中一项很重要的因素却被市场所忽略了，那就是“房屋折旧率”。其实并非购房者真的不重视，而是市场将其隐藏了起来，迫使购房者忽略了这个问题。信一天公司市场研究人士认为：由于目前二手房供求关系严重失衡，需求量远远大于供给量，有时往往一套房同时被几个购房者看中，使其价格不但不可能下降，反而向上抬升。此时，诸如“房屋折旧率”等一些评估房价的技术因素已经被忽略了。如果按照成熟的二手房市场条件进行评估的话，要评估一套二手房应该通过综合的技术手段来判断其真正价值，因此就免不了要考虑房屋折旧率问题。
忽视房屋折旧率对买方不公平
据信一天公司调查显示：目前二手房市场忽视房屋折旧率问题表现**为突出的就是已购公房交易。由于已购公房面积比较小，地理位置佳、总价低，很受购房者欢迎。加上需求又远大于供给，因此在实际交易中，有时某套二手房的成交单价甚至与周边的商品房不相上下，房屋折旧率基本不被房主考虑。
事实上忽视房屋折旧率，对购买者而言显然不公平，大家都知道房屋都是有一定的使用年限的，况且土地使用权也是有年限的，通常情况下**长只有70年。如果一套房已经居住了10年，后来者只有60年的土地使用权，加上每年2%的折旧率，如果按相当于新房的价格买入，甚至还增加了**部分的差额，购房者显然很吃亏。同时，专业人士指出：忽视二手房屋折旧率，对二手房市场规范发展也十分不利。因此，信一天公司提醒广大消费者，购买二手房时**好坚持计算房屋折旧率。
如何计算房屋折旧率
专业人士指出：二手房交易中买卖双方争议**大的问题就是价格问题。卖方希望卖的越高越好，总喜欢拿同地区商品房的房价来比较，开价与商品房差不多；而买方总希望越便宜越好，于是将目光集中在“折旧”问题上，结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊，要么无法成交，要么购房者放弃“折旧”因素，宁愿吃哑巴亏。
其实，二手房估价测算应根据实际情况具体分析，一般有几方面的因素可供参考：房屋因素折旧。
房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率2％。另外，旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”小厅、小厨、小卫套型减价10％。此外，楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例，2层和5层为基准价，1层和6层减价3％，7层减价5％，3层和4层加价3％，若是楼顶则减价5％；房间如无朝南门窗减价5％。
环境因素折旧。环境因素既有自然的，也有社会的；既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别减价5％，位于省、市重点中**区的加价15％等等。
由于目前北京地区在制定房屋折旧的政策标准上还相对滞后，还没有一个规范的《房屋折旧率及耐用年数表》以供消费者参考，在这方面台湾已经做的非常规范，他们根据不同地方气候条件的不同以及对房屋的影响力大小，做出了各地不同标准的《房屋折旧率及耐用年数表》，这一点是需要北京及全国其他地区借鉴的
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132****9311
1、确定固定资产入账价值；
查看全文↓ 2018-11-14 21:55:31
2、确定固定资产的使用寿命和预计净残值；
3、确定固定资产的折旧方法。
折旧方法如下：一、平均年限法
平均年限法又称为直线法，是将固定资产的折旧均衡地分摊到各期的一种方法。采用这种方法计算的每期折旧额均是等额的。计算公式如下：
年折旧率＝（1＋预计净利残值率）/预计使用年限×100％
月折旧率＝年折旧率÷12
月折旧额＝固定资产原价×月折旧率
上述计算的折旧率是按个别固定资产单独计算的，称为个别折旧率，即某项固定资产在一定期间的折旧额与该固定资产原价的比率。通常，企业按分类折旧来计算折旧率，计算公式如下：
某类固定资产年折旧额＝（某类固定资产原值－预计残值＋清理费用）/该类固定资产的使用年限
某类固定资产月折旧额＝某类固定资产年折旧额/12
某类固定资产年折旧率＝该类固定资产年折旧额/该类固定资产原价×100％
采用分类折旧率计算固定资产折旧，计算方法简单，但准确性不如个别折旧率。
采用平均年限法计算固定资产折旧虽然简单，但也存在一些局限性。例如，固定资产在不同使用年限提供的经济效益不同，平均年限法没有考虑这一事实。又如，固定资产在不同使用年限发生的维修费用也不一样，平均年限法也没有考虑这一因素。
因此，只有当固定资产各期的负荷程度相同，各期应分摊相同的折旧费时，采用平均年限法计算折旧才是合理的。
二、工作量法
工作量法是根据实际工作量计提折旧额的一种方法。这种方法可以弥补平均年限法只重使用时间，不考虑使用强度的缺点，计算公式为：
每一工作量折旧额＝{固定资产原价×（1－残值率）预计总工作量某项固定资产月折旧额＝该项固定资产当月工作量×第一工作量折旧额
三、加速折旧法
加速折旧法也称为快速折旧法或递减折旧法，其特点是在固定资产有效使用年限的前期多提折旧，后期少提折旧，从而相对加快折旧的速度，以使固定资产成本在有效使用年限中加快得到补偿。 字串4
常用的加速折旧法有两种：
（1）双倍余额递减法
双倍余额递减法是在不考虑固定资产残值的情况下，根据每一期期初固定资产账面净值和双倍直线法折旧额计算固定资产折旧的一种方法。计算公式如下：
年折旧率＝2/预计的折旧年限×100％
月折旧率＝年折旧率÷12
月折旧额＝固定资产账面净值×月折旧率
这种方法没有考虑固定资产的残值收入，因此不能使固定资产的账面折余价值降低到它的预计残值收入以下，即实行双倍余额递减法计提折旧的固定资产，应当在其固定资产折旧年限到期的**后两年，将固定资产净值扣除预计净残值后的余额平均摊销。
例如：某企业一固定资产的原价为10 000元，预计使用年限为5年，预计净残值200元，按双倍余额递减法计算折旧，每年的折旧额为： 字串6
双倍余额年折旧率＝2/5×100％＝40％
第一年应提的折旧额＝10 000×40％＝4000（元）
第二年应提的折旧额＝（10 000－4 000）×40％＝2 400（元）
第三年应提的折旧额＝（6 000－2 400）×40％＝1 440（元）
从第四年起改按平均年限法（直线法）计提折旧。
第四、第五年的年折旧额＝（10 000－4 000－2 400－1 400－200）/2＝980（元）
（2）年数总和法
年数总和法也称为合计年限法，是将固定资产的原值减去净残值后的净额和以一个逐年递减的分数计算每年的折旧额，这个分数的分子代表固定资产尚可使用的年数，分母代表使用年数的逐年数字总和。计算公式为：
年折旧率＝尚可使用年限/预计使用年限折数总和
或：年折旧率＝（预计使用年限－已使用年限）／（预计使用年限×{预计使用年限＋1}÷2×100％
月折旧率＝年折旧率÷12
月折旧额＝（固定资产原值－预计净残值）×月折旧率
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中华人民共和国企业所得税法实施条例第六十条 除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的**低年限如下：（一）房屋、建筑物，为20年；（二）飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；（四）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；（五）电子设备，为3年。预计残值率5%月折旧率=（1-残值率5%）/使用年限/12月折旧额=原值*月折旧率在建工程完工后转入固定资产，借：固定资产，贷：在建工程工程物资是在建工程项目领用的，领用时，借：在建工程，贷：工程物资
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1、房屋属于固定资产，要计提折旧。 （1）折旧年限20年，残值率5%。 （2）折旧公式 年折旧额=固定资产原值*（1-残值率）/折旧年限 月折旧额=年折旧额/12 2、土地属于无形资产，要做摊销。 （1）根据《企业所得税法实施条例》第六十五条规定，企业所得税法第十二条所称无形资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。第六十七条无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。无形资产的摊销年限不得低于10年。作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。 （2）摊销公式 年摊销额=无形资产价值/摊销年限 月摊销额=年摊销额/12
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出售房改房的成本价，按所售房屋的重置价格(即根据当年、当地的建筑技术和工艺水平、建筑价格、人工和运输费用等条件，重新建造与评估对象具有相同结构、式样、标准、质量和效用的房屋所需的费用)结合房屋成新折扣评定房屋的合理价格。所购买房屋使用年限超过30年的，按30年计算其折扣;使用年限未超过30年的，按照有关规定计算其折扣，成本价售房年折旧率按2%计算，对于经过大修或设备更新的房屋折旧年限，按有关规定评估确定。
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固定资产没有固定的折旧率，一般按年限法计提折旧，折旧年限房屋为20年，机器设备为10年，交通运输工具5年。一般按预计残值率为5%月折旧额=[固定资产原值-预计残值（原值x5%)-预计清理费]/折旧年限/12扩展资料：固定资产折旧率与折旧年限相关,所以应该先确定折旧年限.会计上没有明确规定固定资产应按多少年计提折旧,原则上说固定资产按几年计提折旧都不能说是错误的.但是如果会计上的计提折旧年限和税法上的不一致时,年底企业所得税汇算清缴要调整,相对较麻烦,所
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